【突发独家分析】为什么澳联储暂停加息不一定是好消息?｜经济有什么隐忧？

澳洲9 NEWS 9月5号下午两点半。澳联储利率决议中，澳联储行长Philip作出重要宣布，澳洲第三次暂停加息，决定将利率维持在4.10%不变。这个也是即将卸任的澳联储行长Philip Lowe最后一次宣布利率结果。大家都知道，自从去年5月份以来，澳洲利率已经提高了4%。澳洲的通货膨胀已经超过峰值，而今年7月份的月度CPI指标显示进一步下降，通货膨涨同样意外地降到4.9%，超出了市场预期的5.2%。也就是说，澳洲的通胀已经到受控制的水平。所以澳联储继续加息的诱因已经少了很多了，因为由始至终，澳联储一直都说它们加息的目的主要都是让通胀慢慢下降。大家听完这个消息之后，第三次暂停加息，大家都是松一口气。但是作为普通人的我们，又应该怎样看这次加息？这次加息又是不是喜讯的开始，还是后果更加严重呢？

大家好，我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产。我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书“澳洲买楼打造财务自由”作者。以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。 8月30号澳洲统计局公布的通胀数据中，我们了解到，在截止到7月份的12个月期间，通胀率虽然从2022年12月份的7.8%下降到4.9%，但是各项民生成本仍然处于不同程度的上涨。而处于涨幅前两位的就是澳洲的能源。大家如果收到电费单都知道，电费以及家用燃料分别上涨15.7%和13.9%。电价今年7月份都上涨了6%。不过居住在澳洲的家庭应该都知道，维州对于每个家庭是有这个用电方面的补助可以领取。而紧随其后的涨幅最大的就是日常食品以及饮料方面。

从数据之中，我们可以看到，住房这项支出是推动整个7月份CPI指数上涨的最大因素，增加了7.3%。由于建筑材料价格的上涨放缓，新住宅价格7月份上涨5.9%，是自从2021年10月以来的最低年度涨幅。但是澳洲的租赁市场仍然紧张，租金始终保持持续上涨的势头，例如7月份租金价格上涨7.6%。过去一年内，全国的首府城市都有不同程度的上涨，其中51个独立屋以及apartment的市场租金涨幅是超过20%的。住房供应量不足以及新房审批量创历史低点，所以显然地作为普通人生活在澳洲，其实需要关注的是租金不停上涨始终是在澳洲生活需要面对的问题。我们另一个停止加息的后遗症，我们的货币可能会大幅度贬值。

澳联储在Covid期间，M0市场的流通货币是增加高达5倍，M3（广泛货币）的增长大概是3倍的水平。货币容量如果跟经济产出相匹配的话，通胀是零，例如市场上的货品供应增长20%，货币总量相应都增长20%的话，物价就会保持不变。但是疫情期间，澳洲供应链断裂，经济跟生产直线下滑，澳联储配合联邦政府应急政策，大量增发货币必然会导致通胀。为什么会是这样的情况？实际上如果大家有关注的话，历史上是有发生过类似的情况，例如在2000年代，津巴布韦政府面临经济危机，开始大规模印刷纸币，就导致通货膨胀，货币严重贬值，人民失去了信心，最后甚至是要用几十亿的津巴布韦币去买一个面包。

而1948年，民国政府未限制金圆券的发行，导致通胀严重，最终导致政府在内战中迅速败北。这个例子比比皆是，如果根据货币增发是通胀的唯一原因的经济理论，这个3-5倍的货币增发会在未来10年左右的时间内反映出来，有经济学家预测，我们手上的钱的价值在10年左右会减少2/3，到那个时候也就是说，一澳币的购买力值等于现在的30分。

我曾经跟客户讨论过这个问题，现在我们做澳洲的定期都很好，租金收入有时扣除持货成本的话，可能都没有定期那么好。那不如去买定期，如果大家是从现金流的角度来看，这个是没有错的，但是这是一个比较短视的做法，因为大家都知道钱会一路贬值。我前段时间回香港去大家乐吃了一碗叉鸡濑，我竟然需要用50港币才能吃到叉鸡濑。

想当年，大概10年前，我还在读书的时候，其实只不过需要20几港币。所以我经常说，我们投资就是为了长远自己的财务规划。当然我们是要拿常升、常有的砖头。可能大家都会说Alison 你有什么总结。首先就是要跟供着楼的业主说声恭喜，因为我们终于守得云开见月明。当时我收到我供楼Bank Statement的时候，每个月都多了几百澳币，都不可以说是不大压力，但是现在我们都可以松一口气。

对于观察了一年，想等减息再入市的朋友，我觉得现在是一个入市的窗口，因为真真正正去到减息的时候，市场无论是一手楼或者是二手楼，都会上涨的很快。现在聪明的提早入市，总好比每个人都想入市的时候，抢高了楼价。你觉得巴菲特会在现在入市，还是等到减息的时候才入市呢？

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Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

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