【澳洲买楼攻略】澳洲买楼按揭3种方法，选择最适合你的方案

Alison Tao
Jul 1
7 min read

导言

近年来，许多人开始关注澳洲的房地产市场并入市买楼。除非买家可以现金买楼，买楼申请按揭是几乎每个在澳洲购房的人都要经历的事情。所以澳洲买楼按揭贷款是不少人一生中最大的金融决定之一，楼贷牵涉到的数额可能超过很多人一辈子所积攒的财富了。在澳洲选择一个合适的物业按揭方式是不少购房者的烦恼，一定要谨慎处理。

大多数香港人对澳洲的按揭方法了解不深，往往会错失投资机会，本文将详细探讨三种香港人在澳洲买楼的按揭方法：澳洲本地银行申请按揭贷款、通过香港银行申请澳洲楼宇贷款、将自己在香港现有的物业加按套现；并逐条分析各类按揭方式的利弊，帮助读者更好地理解这种买楼按揭方式。

什么是按揭？按揭的定义是什么？

贷款可分为无抵押贷款和抵押贷款。按揭是一种抵押贷款，借款人以房屋作为抵押向贷款机构借款。购房者可以向银行或其他贷款机构申请按揭贷款，以房屋作为抵押物。按揭贷款通常按一定利率和期限计算，借款人需每月向贷款机构支付一定的还款金额。如果借款人未能按时还款，贷款机构有权出售抵押物（即房屋）来偿还贷款。

方法一：向澳洲本地银行申请按揭贷款

Citizen和PR和TR（某些VISA或者特定收入人群）可以选择向澳洲本地银行以澳洲或香港收入申请按揭，只要收入稳定，按揭成数一般约7至8成，Citizen,PR和首次置业担保甚至可以做到95%*。澳洲本地银行的按揭方案比其他银行或机构的按揭成熟高，而且按揭利率也比较低，相比之下比较实惠。

如果你不是Citizen或者PR，部分澳洲本地银行会接受指定类别的临时居民（Temporary Residency,TR）持有人申请，你可以凭借收入证明（澳洲收入或香港收入不同签证要求的收入不同），向澳洲银行申请按揭，所需要准备的资料包括签证年期、工作类别和入息证明：如果你是受雇的人士，大部分银行需要三个月的银行月结单以证明收入；如果你是自雇的人士，需要的文件又会不一样，大部分银行需要两年以上和需要会计出具一份公司过去两年的财报（年报）证明公司收入。

*具体成数需要结合自身财务状况和具体按揭银行

借款人要先申请「按揭预批」，以确认自己大概的负担能力，Pre-Approval有两种，第一种是系统快速评估，几个小时就有结果。另一种是完整评估，除了进行信用检查，可能还需要与按揭经纪人了解你的财务状况，来确保相匹配的按揭金额。

申请「按揭预批」的时候每一个Banker和Broker要求文件都不一样，大多都需要您的申请人的收入证明和个人负债情况，来保证您有申请按揭的资格。

1.澳洲银行申请按揭贷款的流程

1.在申请按揭钱，至少应保持过去6个月良好的财务记录

2.预备一笔首期付款

3.联络按揭经纪人，咨询不同贷款机构提供的按揭计划

4.准备申请按揭预批的文件

5.熟悉你能负担的房屋价格、适用利率，以及预计每月还款金额。

6.Pre- approval一般有效30-90日，过期之后可以延期一次，如果再过期后需要重新申请

7.获得Pre-approval就可以开始则楼

8.找到合适的楼盘后，签署合约，并向银行正式申请按揭贷款。

9.获批贷款后，由代表律师处理转账和物业注册等事宜，完成交易。

2.澳洲银行按揭贷款提供的利率和适合的买家类型

澳洲的四大行拥有市场上75%的按揭客户，以产品多样性和广大的服务网络取胜。四大行提供一系列的楼宇按揭计划，还可以和其他金融产品和服务（银行账户、信用卡）结合。

在澳洲买楼具体按揭成数，取决于投资者所选择的贷款金融机构或者银行的具体金融产品。一般来说，最高可以按揭成数为70-80%*。这里Alison团队建议您，具体的按揭金额需要咨询您的贷款经纪人。

*具体成数需要结合自身财务状况和具体按揭银行

投资者在澳洲买楼做按揭，还可以享受多种类型的还款方式以及利率。包括固定利率、浮动利率，本息同还或者只还息不还本等。「还息还本」是大多数人的选择，在25年或30年内摊还款项，每月的供款都包含了本金（Capital）和利息（Interest）；如果您需要将现金流大大增强，可以选择澳洲极具特色的「只还息不还本」按揭还款方法。「自住物业按揭」（Owner-occupier Loan）的利率会比「投资物业按揭」（Investment loan）来得低，而且申请条件也会较宽松，因为投资者会被银行视为较高风险的借款人。但是，Investment Loan的一大好处是税务优惠：按揭利息可用作扣税（Tax deduction），亦因此投资者倾向会选择「还息不还本」的还款结构。

除此之外，澳洲部分机构的按揭产品设有对冲帐户功能，如果您有多余的资金，存入对冲帐户可以直接抵免贷款的利息，变相降低贷款成本。

方法二：通过香港银行申请澳洲买楼贷款

如果你是持有临时签证（TR）和海外香港人士，可以采取这种方法。有些香港的银行也会为澳洲对的物业提供澳洲按揭买楼服务，其申请跨境贷款的所需文件和澳洲本地银行申请流程中相似。

1.哪些香港银行可以提供海外物业按揭？

以下几间香港银行均有在澳洲提供物业按揭：

汇丰银行（HSBC）：汇丰设有寰球银行服务，在世界各地都设有分行，提供「浮息」及「定息」按揭，可选择「还息还本」或「还息不还本」（最长3-5年）按揭成数为6成左右，具体金额需要去官网查询。https://internationalservices.hsbc.com/zh-hk/buy-property-abroad/
华侨永恒银行（OCBC）:只适用于投资用途的住宅物业，整个贷款申请过程都在香港完成，无需转介到海外分行，节省不少时间。请参考官网：https://www.ocbc.com.hk/personal-banking/zh/index.html

2.适合香港银行进行海外物业按揭的群体

香港银行接受TR和Overseas Buyers, 并且能够以香港收入证明。香港的楼价常年高企，而澳洲楼价近年在以一个稳定的趋势增长，租金回报率不低，如果你是打算居住在香港，但在澳洲买投资楼来收租，或是有移民计划还拿到PR但已经有了投资的意向，在资金流允许的情况下，可以到香港银行进行海外物业按揭。

3.香港银行海外物业按揭的注意事项

如果打算通过香港银行一站式申请海外物业按揭，就要留意：由于本港银行受金管局规管，但凡由本地银行批核的海外楼宇按揭，申请人均须通过「每月供款与入息比率」测试（DSR）和压力测试，银行也会查阅信贷纪录，该笔按揭贷款亦会注入相关的Mortgage Count纪录。

如果选择直接以当地货币结算贷款，以后就要以外币供楼。有些国家的汇率相对浮动，汇率变化会影响每月供款。

方法三、在香港现有的物业加按套现

「加按」作为楼宇按揭的其中一种，顾名思义就是为原本已经抵押给银行的物业，向同一间银行重新申请按揭，从而套现出更多的资金。这个做法通常是出现在楼价升值的情况上，令到连带可作贷款的金额提升，让业主可把贷款多出来的部分套现。

投资者可以考虑将所住的楼宇加按套现，在澳洲买楼投资，收取的租金可以帮补供款之余，在澳洲楼市上升的时候，赚取可观的回报。你在香港的贷款利息可以在申报澳洲入息税的时作减免，一举数得。

1.香港物业加按套现对比于利弊

海外投资者如果在香港有物业，可选择把香港的物业加按，把套现出来的资金用于购置海外物业。由于现时香港低息低企，相对于海外按揭利息是非常吸引的，因为海外物业按揭利率更高。因此，如果可以将香港物业加按买楼较好，一来不限制套现后的资金用途，二来利息最低。但缺点是，需要有层香港的物业，而且套现的金额会受物业估值，以及偿未还款的金额限制。

* https://www.moneysmart.hk/zh-hk/mortgage/hibor-vs-prime-rate-ms ，具体按揭利息请参考具体银行

2.三种澳洲买楼按揭方法列表总结

	澳洲公民Citizen	澳洲永久居民PR	持有临时签证人士TR*	海外人士Overseas Buyers
常用买楼按揭方式	澳洲本地银行按揭	澳洲本地银行按揭	提供海外物业按揭的香港银行	提供海外物业按揭的香港银行
澳洲当地非银行贷款机构或澳洲本地银行按揭（视乎情况而定）	澳洲当地非银行贷款机构
	备注		*部分澳洲本地银行接受指定类别TR和特定收入人群申请按揭（具体可前往官网查看）	香港有物业的朋友，场采用的方法是将香港物业加按套现，再用来权属支付澳洲物业的楼价；又或者向银行做按揭