【新手必看】澳洲买楼流程和买楼隐藏成本一网打尽

在澳洲买楼不留足够的预算，导致后面的现金流很紧张，这不是一件好事。如果不做足准备，在置业时也会遇到很大的困难。那么在澳洲买楼有什么程序和成本？除了楼价和印花税之外，还有什么其他费用需要留意？

所以这篇文章我们会用一个浓缩的版本，从零到一和大家讲解一下买楼的程序和所需的费用。由于时间有限，且每次成交的情况不同，以下内容仅作为参考，具体情况需要咨询自己的独立律师具体分析。

第一步：选择中介和房产

买楼的第一步当然是选好中介和房产。选好中介和房产之后，需要付一些订金然后出具一份合同。这个订金的金额没有固定价位。这个金额属于你这层楼的大定的一小部分，因此它可以叫做小订，也可以叫做「意向金」，就是给业主或者卖家传递一个信息，让他们知道你对这层楼感兴趣，这样他们就会和你谈条件还有出具合同。因此这个小订是大定的一部分，而不是额外的费用。

第二步：独立律师解释合同

第二件事就是和你的独立律师解释合同。如果是一个单一合同，律师费会便宜一些。但如果你是买地起屋（House and Package），这样的两份合同，律师费会比较贵，因为律师需要为你解释两份合同。当律师解释了合同的法律权利和义务后，他会告诉你接下来要给多少。

买房成本第一项：定金

这个大定金额由买卖双方协商而定，一般而言，都是你的楼价的10%，再减去你先前付过的诚意金。假设你那层楼是60万澳币，你要给的定金就是60万澳币的10%。如果你之前已经付过一笔小订金，例如5,000澳币，那在律师讲解完合同后，你要给的金额就是10%的订金的6万澳币，再减去你已经付过的5,000澳币，就是55,000澳币。

买房成本第二项：FIRB费用

付完定金之后，如果你是海外买家，就需要支付FIRB费用（Foreign Investment Review Board），是一个一次性的买楼费用申请费。这是联邦政府在审查海外人士买楼时所征收的批文费用。

该费用基本每增加一百万为一个单位，采用阶梯递进的方式来征收。目前最低的是楼房价值75,000澳币的申请费用，但在澳洲，价值75,000澳币的房产基本上很少见。如果你的房产在75,000澳币或以下，你的FIRB就是4,300澳币。如果是100万澳币或以下，就是14,700澳币。如果100万澳币以上，可以参考我们的表格，每一个100万阶梯的费用都是不同的。

大家请注意，如果海外人士是买澳洲二手楼作为自住用途，这个FIRB是要支付三倍的费用。也就是说，如果你有相关的澳洲长期居留签证，而楼房的价值是100万或以下，这一层二手楼你要给的FIRB费用就是14,700*3=44,100澳币。

买房成本第三项：律师费

我们来讲第三个很重要的费用，就是律师费。律师行一般会要求预缴律师费。一般而言，海外人士申请FIRB的费用因为现在程序比较繁复，律师需要做很多工序才能申请到FIRB，所以大多会先收取律师费。不同的律师收费也不同，从一千两千多澳币起。其实这个费用是根据你买那层楼的价钱和成交的复杂程度而言的。一般而言，如果需要提供一些比较复杂的法律意见、更改合约条款或提供额外的尽职调查，律师有权收取额外费用。

买房成本第四项：银行费用和海外汇款费用

第四个大家可能会在买卖过程中遇到的费用就是银行费用和海外汇款费用。其实不是每个人都会见到这个费用的。例如，如果我在澳洲用澳洲银行过数给澳洲律师信托户口的话，银行一般不会收取手续费。如果你是港币转澳币，或者是香港户口转到澳洲户口的话，可能会有换汇的费用或银行相关费用。大家买楼的时候要记得预留这些成本。换汇手续费率通常为汇款金额的0.1%至1%不等，有些是150澳币左右的一次性费用。我会建议大家比较不同的银行和不同的平台，选择最合适的金额和换汇方式。

第三步：买卖合同交换

当买卖双方签了合同后，合约就会正式生效，我们称为买卖合同交换。大家记得保留这份电子合同的复印件和收据，因为在澳洲借钱时是必须要的。这份合同从交换到真正成交那天，除了要准备以下讲到的费用之外，实际上没有其他需要做的事。除了部分州，例如新州需要在签订合同后90天内支付印花税，还有除非是特定情况，例如首次置业。

第四步：按揭贷款办理

香港有些银行提供澳洲物业贷款，如果你是非常高净值的人，可能你的投资银行还会借钱给你。我有一个客户是上市公司的主席，他也是从投资银行借钱的。至于大家从什么时候开始做贷款，就是在预计成交那天之前3-6个月开始做。如果在3-6个月之前可以找到抵押贷款经纪人谈一谈当然最好。说到做按揭贷款的部分，一般而言，不同的银行申请贷款时都有不同的按揭贷款申请费，可以寻找一个可靠的抵押贷款经纪人，帮助你找一个最适合你的按揭贷款。

在澳洲借钱时需要支付按揭贷款申请费和其他申请按揭贷款的杂费，这些费用与你选择的借贷方和经纪人相关，最终可以在按揭贷款经纪人处查询。

买房成本第五项：产权保险

在成交之前，其实有两样东西我们可以做的。第一就是可以买产权保险（Title Insurance），费用大概是几百澳币到几万澳币不等，根据地区、房产种类和购买价值而异。

买房成本第六项：验楼费

除了产权保险之外，如果你购买的楼盘是已经建好的旧楼或新楼，在签署合约前，值得花几百澳币请一个验楼师检查楼盘。如果是新楼的话，发展商会帮大家做好置业维修。假设你买的新楼已经是一个建好的状态，根据澳洲传统普通法原则（Common Law），买现楼是买主责任自负（Caveat Emptor）。换言之，如果你买的是已经建好的楼或二手楼，房子的现况在签署合同当天和成交时是一样的，除了自然磨损和损耗，发展商是有权不帮你维修的。

第五步：成交

买房成本第七项：按揭保险（LMI）

等了这么久，终于到成交日了。成交日时当然要支付你那层楼的余下尾数。如果我们已经支付了开头的大定10%，余下的尾数就是90%。这90%可能会有一部分或者全部是向银行借的，总之扣除银行给你的那部分，以及你已支付的大定，就是你余下的费用。当然，如果你是部分职业，可能在澳洲可以借到九成或者九成半。虽然这个贷款包括了你已支付的大定以外的钱，但如果我们在澳洲借超过八成的话，还要支付LMI的费用。中文叫做按揭保险。至于费用是多少，是根据不同的借贷方而定的。

买房成本第八项：印花税

我们在成交日也需要支付印花税，每个州的计算方法都是不同的，且每个州都有各自的阶梯式标准收费。印花税的数量取决于你所在的州和你所购买的楼盘价格。

举个例子，如果你在New South Wales（即悉尼所在的州），假如价格范围在36.4万到121.2万澳币之间，印花税征收率就是4.5%。假设你购买了一套100万澳币的楼盘，你需要支付的印花税就会根据这个价格区间的阶梯来计算。每个州的计算方法都有所不同，如果你有兴趣的话，可以询问你的律师，了解你所选择的州的印花税计算机是怎样的。

不过，我需要先提醒一下，这些计算机仅仅作为参考。如果你想知道一个实际非常准确的印花税数字，还是要咨询你的独立律师，因为政府提供的计算机只能作为参考。

买房成本第九项：海外额外印花税

如果是海外人士购楼的话，还需要额外缴交印花税。根据PWC整理的2024年全澳各州印花税最新数据，海外人士在每个州需多缴纳房产价格的7%到8%的印花税，具体数字依州而异。在首都堪培拉和北领地，暂时不需要交海外人士的额外印花税。

买房成本第十项：其他杂费

成交那天，除了楼盘价格和印花税之外，我们还需支付其他杂费，例如土地注册费、电子过户平台收费、律师楼的杂费（如厘印登记费、土地查册费、过户尽职调查费用和房产过户证登记费等）。这些费用总括而言就是成交杂费。大家可以预留5,000澳币到8,000澳币不等，以便支付这些杂费。

此外，在成交那天，我们还有可能需要支付部分卖家帮我们付过的杂费，例如市政府费用、水费及排污费、物业管理费和地税等。这些费用的产生原因是市政费、排污费等通常按季度支付。有时候上一手卖家已经支付了该季度的费用，因此我们需要根据成交日期到年末的时间进行调整。

结论

买楼或买地起屋是一项重大的金融决策，需要全面评估成本、风险和投资回报。并且在投资澳洲楼市之前，深入分析楼价趋势至关重要。了解澳洲楼市的动态和趋势，能帮助投资者更准确地评估风险和潜在回报。因此，在考虑投资澳洲楼市，务必进行充分的市场研究和风险评估。这不仅有助于做出明智的投资决策，还能降低投资风险，提高投资成功的机会。

同时，澳洲Alison老师频道每周都为大家提供更多楼价相关的最新信息的资源和参考，以帮助澳洲楼投资人士更好地更即时地了解市场动态。无论是通过专业的楼市报告、网络资源还是专家意见，都能够为投资者提供更全面、准确的信息支持。这些资源不仅能够帮助大家更好地了解市场趋势，还能够指导他们制定更有效的投资策略，提高投资的成功率和收益水平。

---

Alison’s Story

生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。

在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。

我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。

透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。

Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。

👉Website: investwithalison.com

👉Email: hello@investwithalison.com

👉Linkedin: linkedin.com/in/alisonwongaustralia/

预约致电