【数据分析】用印花税、地税、资本增值税等多方面计算｜澳洲买楼的抉择：买一间大还是四间小会赚得更多？
- Alison Tao
- Jun 27
- 5 min read
如果你有200万可以在澳洲买楼，你会选择在富人区买一个漂亮的大豪宅还是在新贵区买四套小一点的独立屋？我有一个朋友选择了前者。 5年前花200万澳币在澳洲买了一套豪宅，但是最近他住不起了，要带着一家大小去小公寓住，将豪宅放出去赚租金。到底是为什么？
大家好，我是澳洲Alison老师，我的频道是关于澳洲生活、澳洲理财和澳洲房产。我是澳洲房地产课程导师，我是澳洲执业律师，澳洲及香港持牌地产中介，亦都是新书《澳洲买楼打造财务自由》作者。以下内容纯粹个人意见分享，并不构成任何投资建议。
我的朋友黄先生是一个富二代，5年前拿着家里给的200多万澳币在墨尔本富人区全款买下一套豪宅。当时没有做贷款，但是无奈去年黄先生家里资金断链，并且欠下巨债，他连自己的红酒生意也受影响，于是没了收入，太太不上班，家里有三个小朋友，每一项花费都是很大的。现在已经住不起大豪宅了，他们只可以忍痛将豪宅里面的家私打包运去仓储，将豪宅租出去。幸运的是，跟太太留学的时候买了一间小公寓，他们一家五口搬进了这个小公寓里面住。豪宅放租一个月有4,000澳币的租金收入，虽然是要精打细算，但是毕竟这4,000澳币都可以勉强维生。
听到这里，其实我觉得他们都很惨的，因为黄先生从一个高处掉下来，这5年他这套豪宅的确增值不少，土地应税价格也已经接近200万。因为他自住的时候是可以豁免土地税，但如果他将它出租的话，这就会变成投资房。如果按照2024年最新的税率，他每年要交的地税可能高达15,500澳币。
我经常跟黄先生探讨，我问他，如果时光倒流，回到5年前，他会不会还是购买一套豪宅，还是说不买豪宅，用来分散去几个小型的投资楼。于是我帮他算了笔账，比如他可以在墨尔本的发展中区域投资4套50万澳元的独立屋，如今5年过去，增值幅度可能比1套房的增值幅度更加大。或者，如果黄先生建立全面的投资组合，放眼整个澳洲，在Brisbane、Perth、Adelaide还有Hobart不同的地方，不同的州，不同的领地，去选购到不同类型的优质资产，再利用一点合理的杠杆，他完全可以买到6～8套房产，甚至更多，因为他的确持有200万澳币现金，是比大部分投资者的起步点要高。
事实上有很多人在买楼的时候，尤其是投资去到临门一脚，要做选择的时候都会陷入这样一个困局，究竟我是要买一套贵的房子还是几套便宜的房子？其实对于个人来说，我认为其实没有一个选择是最好的。我看见过有人投资最不缺的就是时间，他们可以自己打理所有物业，我也看见过有投资人的要求就是想增值快、租金高、早日实现财务自由。其实没有一套房子是完美的，最重要是可以达到你想要的效果，这才是最佳的方案。
今天就和大家分析一下，究竟是选择一套贵的房子还是多套便宜的房子，到底是什么原因？首先，我们来看看一套房子，它有什么优势？
一套房子的优势：
地点：通常一套高价的房子位于优越的地理位置，如城市的中心或富人区。这意味着你可以享受方便的生活，接近商店、学校、公共交通等。
资本增值：高价房产在长期内有机会实现更大的资本增值，因为它位于热门地区，供需关系较为稳定。
租金收益：即使你不住在这套房子里，你也可以将它租出去赚取稳定的租金收入。
品质生活：高价房子通常拥有更好的建筑品质和生活设施，能够提供更高品质的生活体验。
但是，高价房子也有一些劣势：
高成本：购买高价房子需要支付更多的首付款和更高的贷款利息，这可能增加你的财务压力。
高税负：高价房产可能需要支付更多的房产税和地税，这将增加你的持有成本。
缺乏分散风险：将大部分资本投入单一高价房产，可能使你缺乏风险分散，如果该地区的房地产市场不景气，你可能会受到重大损失。
然后，我们来看看多套便宜的房子有什么优势：
多套便宜的房子的优势：
风险分散：拥有多套房产可以分散风险，如果一套房产的市场表现不佳，其他房产仍然可以提供稳定的收入。
高现金流：便宜的房子通常可以提供更高的租金回报率，因此你可以在短期内实现更高的现金流。
较低持有成本：便宜的房产通常需要支付较低的地税和其他持有成本，这有助于减少你的开支。
选择多样性：你可以选择不同地点、不同类型的房产，根据市场需求和你的风险偏好。
然而，多套便宜的房子也有一些劣势：
管理复杂：拥有多套房产可能需要更多的管理和维护工作，这可能会增加你的时间和精力成本。
资本增值潜力：便宜的房产可能在长期内的资本增值潜力较低，因为它们可能位于次级地区或市场需求较低的地方。
品质不一：便宜的房产可能品质不一，你需要仔细选择以确保它们符合你的投资目标。
总的来说，选择一套高价房子还是多套便宜的房子，取决于你的个人情况和投资目标。如果你有足够的资本，能够承担高成本，并且希望享受高品质的生活，一套高价房子可能是一个选择。如果你希望分散风险、实现高现金流，并且愿意进行更多的管理工作，多套便宜的房子也是一个有效的策略。
最重要的是，在做出决定之前，应该仔细评估你的财务状况、投资目标和风险承受能力，并考虑咨询专业理财顾问或房地产专家的意见。
Alison’s Story
生于香港，移居澳洲，一生与房产结缘。 随着飞机缓缓降落墨尔本机场的跑道上，我的人生和事业也随即换上了另一条跑道，由一名香港地产代理摇身变成澳洲地产销售顾问，并成功考获澳洲律师资格，放下了港人对投资买楼的思维，换上了澳洲人的房产投资视角。
在律师楼工作的日子，身边都是拥有高学历的专业人士，即使工资水平甚高，是社会上精英，然而他们的生活却是终日营营役役，手停口停，难以买楼致富。
我不想他朝一日失去工作能令家庭承受巨大压力，我花尽时间及努力钻研财务及房产投资知识，希望尽早实现财务自由，同时让艰苦工作多年的父母过好日子。
透过这个频道，我会跟大家分享投资澳洲房产的知识及经验，一起踏上财务自由之路。
Alison老师成立investwithalison.com 这个网站的初衷是希望透过这个平台提供中立的澳洲房产资讯，协助投资者建立最合适的投资策略。
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